Investir à l’étranger

Bien que le marché français ait repris de la vigueur depuis un certain temps, et particulièrement depuis l’élection présidentielle, certaines contraintes continuent de peser sur l’investissement, tant en termes de fiscalité que de lourdeurs administratives. Naît alors la tentation d’aller voir ailleurs si l’herbe est plus verte et surtout plus florissante. Assez nombreux sont les français qui ont déjà expatrié leurs investissements. D’autres sont encore en quête de pays sans risque politique ni social, ensoleillés, à forte demande locative et moins voraces sur le plan fiscal que l’Hexagone. Une liste d’envies à laquelle plusieurs produits internationaux d’investissement apportent des réponses.

UN PIED-À-TERRE À LISBONNE  

Madonna vient enfin de trouver son paradis. C’est Lisbonne, où elle recherche une grande maison de famille. D’autres VIP ont déjà élu domicile dans la capitale portugaise ou au Portugal, comme Florent Pagny et Monica Bellucci, pour ne citer qu’eux. En moyenne, un investisseur étranger sur quatre est Français. Cela n’est pas étonnant, compte tenu du beau temps qui règne dans le pays et des petits arrangements fiscaux accommodants octroyés par le gouvernement portugais. Un retraité français du secteur privé, qui a opté pour le statut de résident fiscal au Portugal, n’acquittera pas d’impôt sur sa pension durant dix ans. Les professionnels « à forte valeur ajoutée », comme les artistes, les intellectuels et les architectes, sont soumis à une imposition minimaliste de 15 %, voire parfois inexistante. L’investissement touristique de courte durée est par ailleurs totalement autorisé, contrairement à Berlin et Paris, qui limitent le nombre de nuitées. Ou à Barcelone, qui impose une licence d’exploitation. « À Lisbonne, la location touristique n’est pas un gâteau qui se restreint et que tout le monde se dispute, comme en France après les attentats, constate René Riu, directeur de l’agence Infante & Riu. À tel point que si elle n’existait pas, Lisbonne n’aurait pas une capacité d’accueil suffisante ! » En attendant, nombre de plateformes touristiques saisonnières prolifèrent.

Dans cette ville où le tourisme suit une progression annuelle à deux chiffres, le taux d’occupation moyen atteint 85 %, une moyenne plus élevée qu’en Algarve, où la saison ne dure pas toute l’année comme dans la capitale. Deux options se présentent aux investisseurs. Soit ils acquièrent un bien ancien lambda, le rafraîchissent et le décorent pour prétendre à une rentabilité brute de 8 à 10 %, soit ils achètent un appartement dans un programme neuf, dont le promoteur propose un rendement garanti généralement de 4 % sur cinq ans. La rentabilité est moindre, mais assurée.

Au-delà du rendement locatif de base, l’investisseur peut espérer une plus-value importante à moyen terme, car les prix ont augmenté de 20 % en deux ans, et ce n’est peut-être qu’un début… Des programmes neufs bien étudiés sont sur le marché, comme Aurea 72, en plein centre-ville dans la Baixa. Le deux-pièces meublé, équipé, avec finitions de luxe, donc prêt à louer avec garantie locative de 3 % sur cinq ans, revient dans les 500 000 euros. Maison au Portugal propose un très beau programme dans le Chiado. Le deux-pièces s’enlèvera contre 380 000 euros avec garantie de 4 % durant trois ans, qui sera ensuite variable. Des biens existants ont aussi un attrait locatif fou, comme ce studio avec terrasse rénové, meublé et équipé à 140 000 euros. Une perle dans le quartier Alfama, the place to be à Lisbonne quand on est jeune, locataire et en vacances.

Pour autant, des questions brûlent les lèvres : faut-il s’inquiéter de la surchauffe du marché ? N’est-il pas en train de créer une « bulle », dont l’éclatement entraînerait une chute sévère des valeurs ? Formel, René Riu répond par la négative : « Les valeurs de Lisbonne grimpent parce que l’offre est clairement déficitaire par rapport à la demande. La situation n’est pas comparable à celle qui a conduit à la crise espagnole. Le crédit finançait alors à 100 % l’investissement et les acquéreurs achetaient des biens dont ils n’avaient pas l’usage, uniquement pour les revendre deux ans plus tard. C’était de leur part de la pure spéculation. » Une opinion que rejoignent les conclusions d’une étude du FMI sur l’immobilier résidentiel mondial : « Contrairement à la phase d’expansion des années 2000, bien souvent les nettes augmentations des prix ne sont pas le fruit d’une forte demande du crédit, mais s’expliquent par des contraintes de l’offre. » Qui plus est, ajoute l’étude, les politiques sont plus attentives aux soubresauts du marché, et « l’époque où l’envolée des prix était perçue avec une bienveillance indifférente est révolue ». Le Comité européen du risque systémique (CERS) vient ainsi d’avertir huit États sur les vulnérabilités de l’immobilier. Ce sont l’Autriche, la Belgique, le Danemark, la Finlande, le Luxembourg, les Pays-Bas, le Royaume-Uni et la Suède.

UN BIEN NEUF AU LUXEMBOURG

Dans le Grand-Duché de Luxembourg, ce havre de paix et de beaux emplois au cœur de l’Europe, les valeurs immobilières suivent une impressionnante courbe ascendante depuis une vingtaine d’années. L’an dernier, la hausse s’est même accélérée jusqu’à 7,7 %, un niveau presque comparable à celui de Paris en ce moment (+ 9 %). Les prix varient fortement entre les quartiers et les localités. Sur le marché neuf, par exemple, Luxembourg-Ville (la capitale) enregistre les valeurs les plus élevées, entre 6 000 et 9 000 euros/m2, et les projets haut de gamme grimpent à des pics de 14 000/15 000 euros/m2. Par contre, à une dizaine de kilomètres de là, les prix retombent à 4 500/5 000 euros/m2.

« Ce contexte de prix élevés favorise le marché de l’investissement locatif, car il existe une manne exponentielle de locataires, tant parmi les professionnels en contrat court que les primo-accédants, dont la capacité financière est malheureusement insuffisante pour devenir propriétaires, précise Eric De Prince, general manager de Von Poll au Luxembourg. Quel que soit le montant de l’investissement, le rendement locatif est assez faible, aux environs de 2,5 à 3 % bruts, mais la plus-value, généralement de 5 % par an, compense largement. Un appartement de 200 000 euros vaudra déjà 210 000 euros un an plus tard ! » À cela s’ajoute une carotte fiscale loin d’être négligeable sur la construction neuve : un amortissement fiscal de 6 % par an durant les six premières années de détention.

Des programmes neufs de petites unités destinées à la location, sécurisés par leurs bons emplacements, sont commercialisés sur le plateau du Kirchberg, un nouveau « morceau de ville » de la capitale. Sur Gasperich, son pendant de l’autre côté de Luxembourg, les grues sont aussi à pied d’œuvre pour édifier un quartier mixte où vivre agréablement, avec des équipements scolaires. Dans les beaux quartiers traditionnels que sont Limpertsberg et Belair, les nouveaux immeubles proviennent souvent d’opérations de reconstruction. Le marché ancien y est actif, valorisé par de cossus hôtels de maître.

UNE VILLA DE LUXE À MAURICE  

Le marché mauricien s’est considérablement étoffé depuis que le gouvernement autorise la pleine propriété sur l’île. Deux mille ventes ont été réalisées par des étrangers. Trois cents nouveaux contrats sont signés chaque année depuis deux ans, dont 60 % au-dessus de 500 000 dollars. Le seuil pour obtenir le sésame : le permis de résidence mauricien. La terre d’élection de l’investisseur est le grand domaine privé, agréé par l’État et développé par des promoteurs privés, comme le groupe ENL. Le produit locatif longue durée est, dans l’ensemble, encore la règle. Héritage Villas Valriche, un des domaines d’ENL, propose une gamme de villas de luxe à plus de 700 000 euros et sur de bons emplacements autour d’un golf. Le domaine est immense, réparti sur 2 500 hectares de parcs et de végétation tropicale. Le taux de remplissage des villas en location s’élève à 50 %. « Entre l’achat et la revente, la plus-value atteint généralement 30 %, mais le rendement locatif seulement 2 % par an, car les villas valent plusieurs millions », admet Mikaël Le Luron, directeur marketing d’ENL.

Autre projet signé ENL, la Balise Marina, dont les villas et duplex sont implantés en première ligne le long d’un canal menant au lagon. « Le faible taux de revente rend délicate l’estimation de la plus-value, qui tourne autour de 8 % par an, reprend le directeur marketing. La location offre un retour de 3 à 4 % par an. Des appartements meublés viennent d’être lancés, et cette opération devrait s’avérer attractive cette fois pour la location de courte durée. » Le produit reste haut de gamme. Le ticket d’entrée se situe tout de même à 650 000 euros ! Le troisième projet n’a presque rien à voir avec les précédents. Il s’agit pour ELN de développer une Smart City à Moka, passé en dix ans de l’état de village à celui de ville moderne. Dans ce « berceau » du groupe, où est implanté son siège social, les biens ont des proportions plus petites que dans les domaines, et les prix commencent beaucoup plus bas, à 100 000 euros. Le retour locatif s’élève à 6 % par an. En une décennie, les terrains ont triplé de valeur. Le grand avantage de l’île demeure fiscal. Tout est à 15 %, à commencer par la taxe sur la plus-value et l’imposition des revenus locatifs. Et les droits de succession n’existent pas.

UN BIEN LOCATIF À GRAND BAIE

Dans la capitale touristique mauricienne, le thermomètre accuse 20 à 25 °C en novembre. Cette région au nord est relativement étendue, et les quelques paysages urbanisés tranchent avec le lagon paisible, les plages presque désertes, les criques encore sauvages. « Notre terrain de jeux se trouve en général dans ce pré carré privilégié, argumente Johanna de Robillard, responsable marketing du promoteur 2Futures. Le meilleur investissement serait la location à long terme, au moins durant une année, d’un appartement de 120 m2 comportant deux chambres. Un tel achat reviendrait à 400 000 euros. »

Le promoteur lance Ki Resort, un programme près de la plage de Pereybere, dont les prix démarrent à 250 000 euros. « Nos programmes parviennent dans l’ensemble au taux d’occupation de 60 % et procurent facilement 4,5-5 % de rendement locatif », poursuit Johanna. Un pack standard immobilier est proposé aux propriétaires qui ne veulent pas perdre leur temps à gérer leur location, ni à la meubler. En fonction des prestations, la facture peut monter à 50 000 euros.

LA PLEINE PROPRIÉTÉ : INDISPENSABLE !

La stratégie adoptée par les investisseurs aux patrimoines les plus importants cible les États-Unis et le Canada en raison de la valorisation de la pierre, mais aussi des formidables opportunités de business et d’entrepreneuriat des deux pays. Berlin rattrape son retard et la demande locative de jeunes expatriés dépasse les prévisions les plus optimistes. Prenzlauer Berg, le quartier tendance qui n’est pas sans rappeler l’esprit « village »  très parisien, se positionne dans la fourchette basse de 2 000 à 3 500 euros/m2.

Des capitales touristiques de l’ancien bloc de l’Est, telles que Prague et Budapest, sont encore plus compétitives. Dans ces pays, la location en meublé touristique est libre. Budapest, par exemple, compte deux millions d’habitants et reçoit plus de quatre millions de touristes chaque année. Les prix moyens se négocient autour de 1500 euros/m2 et peuvent chuter à 1 000 euros en cas de rénovation à prévoir. « Ces villes en devenir sont désormais fiables, signale Sylvain de Munter, directeur exécutif du réseau international Keller Williams. Auparavant, elles étaient assez comparables au Maroc, à une époque où l’on achetait un riad sans vraiment savoir qui en étaient tous les propriétaires ! Or, investir à l’international impose pour le moins une pleine propriété et une transparence parfaite sur son patrimoine. »